Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição mensal. Aquele que dá de arrendamento chama-se locador ou senhorio; aquele que toma de arrendamento, chama-se locatário ou inquilino.
O que é?
Este contrato é um acordo de vontades pelo qual uma das partes – o senhorio – concede a outra – o inquilino – a utilização temporária de uma habitação ou parte de uma habitação, mediante uma retribuição – a renda.
• O contrato deve ser reduzido a escrito, em papel comum, sendo necessários pelo menos 2 exemplares: um para o senhorio e outro para o inquilino;
• Poderá eventualmente haver ainda outro exemplar para entrega facultativa na Repartição de Finanças;
• O contrato deverá ser assinado por todas as pessoas que nele intervêm, incluindo o fiador, caso este exista;
• Ao senhorio cabe selar o contrato, sendo o Imposto de Selo calculado com base na renda mensal, da seguinte forma:
• Renda até € 50, 00: taxa de 6%;
• Renda superior a € 50, 00: taxa de 6% sobre € 50, 00 e de 10,5% na parte restante.
Que elementos devem constar do Contrato?
• Identidade do senhorio e do inquilino;
• Natureza do direito do senhorio sobre a habitação – proprietário, usufrutuário, etc;
• Identificação e localização da habitação arrendada, nomeadamente com indicação de inscrição na matriz predial (ou a declaração de se encontrar omissa) e o endereço;
• Licença de utilização, seu número, data e entidade emitente;
• Data de celebração do contrato;
• Prazo do arrendamento;
• Regime e valor da renda;
• Identificação dos locais de uso privativo do inquilino, dos de uso comum e dos anexos que eventualmente se integrem no arrendamento;
• Quaisquer outros elementos facilitados pela lei e pretendidos pelas partes;
• Pode também ser anexado um documento, assinado por ambas as partes, onde seja descrito o estado de conservação da casa. Na falta deste documento, presume-se que o prédio foi entregue em bom estado.
Transmissão do Arrendamento:
A transmissão do contrato de arrendamento pode acontecer quando ocorra a morte ou o divórcio do inquilino.
Transmissão por Morte:
• Quando o inquilino morre, o contrato de arrendamento caduca;
• No entanto, pode acontecer que com ele vivesse alguém que tenha o direito de requerer a transmissão do contrato.
Transmissão por Divórcio:
• Quando existe divórcio ou separação judicial de pessoas e bens, seja por acordo dos cônjuges ou por decisão do juiz, a posição de arrendatário pode-se transmitir de um cônjuge para o outro;
• Esta transmissão será comunicada ao senhorio pelo Tribunal.
Quem pode suceder ao inquilino falecido:
• Cônjuge não separado judicialmente ou de facto;
• Descendente ou afim com menos de um ano de idade ou que convivesse com o inquilino há mais de um ano;
• Ascendente ou afim que vivesse com o inquilino há mais de um ano;
• Pessoa com quem vivesse há mais de dois anos em condições análogas às dos cônjuges, desde que o inquilino não fosse casado ou desde que estivesse separado judicialmente. (Ver Lei nº 135/99, de 28 de Agosto).
A transmissão pode ocorrer para qualquer uma das referidas pessoas, segundo a ordem indicada e preferindo o mais próximo e mais idoso em relação aos outros.
Em princípio, cada contrato só suporta uma única transmissão – excepção feita para o caso de se transmitir para o cônjuge do primitivo arrendatário, pois nesse caso pode ainda ser transmitido para os parentes ou afins deste.
Deverá observar-se os prazos legais de comunicação ao senhorio.
Regime de Renda no caso de Transmissão do Contrato:
A renda do primitivo contrato poderá ser alterada para o regime de renda condicionada se a transmissão ocorrer para:
• Descendentes ou afins na linha recta com mais de 26 anos e menos de 65;
• Descendentes ou afins na linha recta com menos de 26 anos, assim que completem essa idade e desde que tenha decorrido um ano desde a morte do arrendatário;
• Ascendentes ou afins na linha recta com menos de 65 anos
No entanto, a renda não será alterada se:
• O descendente ou afim na linha recta for portador de deficiência física a que corresponda incapacidade superior a dois terços;
• O ascendente, descendente ou afins na linha recta possuir reforma por invalidez absoluta ou sofra de incapacidade total para o trabalho.
Opção de Denúncia por parte do Senhorio:
• O Decreto-Lei 278/93 de 10 de Agosto, que introduziu algumas alterações ao Regime do Arrendamento Urbano, estabeleceu a possibilidade de o senhorio denunciar o contrato de arrendamento de duração não efectiva (portanto esta possibilidade não existe nos contratos de duração limitada) após o falecimento do inquilino, em alternativa à aplicação do regime de renda condicionada;
• Ou seja, nestes casos, em vez de transmitir o contrato para o familiar do inquilino falecido, o senhorio pode preferir terminar o arrendamento e indemnizar por isso o dito familiar com um montante igual a 10 anos de renda;
• Metade da indemnização deverá ser paga nos 30 dias seguintes a se efectivar a denuncia e o restante no termo do contrato;
• O montante da indemnização não está sujeito a I.R.S.
Prazos Específicos para a Denúncia na Transmissão:
• 180 dias para o transmissário comunicar a morte do inquilino ao senhorio e dizer que pretende exercer o direito de transmissão;
• 30 dias para o senhorio invocar a denúncia especificando o valor da indemnização;
• 60 dias para o transmissário se opor à denúncia, propondo um valor mensal de renda a pagar;
• 30 dias para o senhorio aceitar a transmissão do contrato com a renda proposta ou para insistir na denúncia mas devendo agora a indemnização de 10 anos de renda ser calculada com base no valor proposto pelo inquilino.
• Todas as comunicações referidas devem ser feitas através de carta registada com aviso de recepção.
• O incumprimento destes prazos implica a perda dos referidos direitos, com excepção do prazo de 180 dias para o transmissário não renunciante.
• A restituição do prédio só é exigível nos 6 meses seguintes à efectivação da denúncia.
Direito a Novo Arrendamento:
Existem casos em que, ocorrendo a morte do inquilino e não havendo lugar à transmissão do contrato, poderá existir quem tenha o direito de requerer ao senhorio a celebração de um novo contrato em seu nome.
Este direito não existe, no entanto, nos contratos de duração limitada. Beneficia deste Direito:
• As pessoas que viviam com o falecido inquilino em economia comum há mais de 5 anos, desde que não habitassem o local por força de contrato que não respeitasse directamente a habitação (como é o caso das empregadas domésticas);
• Os subarrendatários, no caso de a sublocação ter sido autorizada pelo senhorio. Havendo várias pessoas nestas situações, o direito cabe àquela que vivia há mais tempo com o inquilino, preferindo, em igualdade de situações, os parentes por grau de parentesco, os afins por grau de afinidade e o mais idoso em relação aos outros.
O Senhorio Pode Recusar o Novo Arrendamento se:
• Precisar da habitação para sua residência ou de parentes ou afins de linha recta ou para nele construir a sua habitação, desde que resida em casa que não satisfaça as necessidades de habitação própria ou se denunciar o contrato de arrendamento da casa onde seja inquilino;
• Pretender vender o prédio ou fracção arrendada, podendo neste caso o titular do direito exercer o direito de preferência para a aquisição;
• Pretender afectar o local para fim diverso da habitação e obtenha para isso a respectiva licença camarária;
• Quiser ampliar o prédio ou construir novo edifício de modo a aumentar o número de locais arrendáveis.
• O titular do direito poderá exigir uma indemnização correspondente a 3 anos de renda calculada nos termos do regime da renda condicionada, bem como a reocupação do local, se o senhorio:
o Não for habitar o local dentro de 180 dias, ou não permanecer nele durante 3 anos;
o Não realizar as obras no prazo de 3 anos;
o Não efectuar a venda no prazo de 12 meses;
o Não afectar o local a fim diverso da habitação no prazo de 6 meses.
Estes prazos poderão ser alargados se se verificarem motivos de força maior ou não imputáveis ao senhorio.
O Regime do Novo Contrato:
O novo contrato fica sujeito ao regime de duração limitada e de renda condicionada, não podendo no entanto esta ser inferior à que era paga pelo falecido inquilino.
Comunicações Entre as Partes:
• A pretensão de efectivar o direito a novo arrendamento deve ser comunicada por escrito ao senhorio nos 30 dias posteriores à morte do inquilino;
• A invocação de alguma das excepções indicadas deve ser comunicada ao inquilino 30 dias após o senhorio receber a comunicação do inquilino;
• O não cumprimento destes prazos implica a caducidade do direito.
Existem dois regimes de contrato:
Duração Indeterminada (Renovação Automática):
Prazos:
Renovados automática e sucessivamente.
Actualização Anual de Rendas:
Através de coeficientes anualmente estabelecidos por portaria. Podem, no entanto, as partes, definir as condições de actualização aquando da celebração do contrato ou em documento posterior.
Actualização das Rendas Noutras Ocasiões:
• Se o inquilino residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, pode a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada;
• Na sequência de obras de conservação extraordinária ordenadas pela Câmara Municipal.
Direito de Preferência:
O inquilino possui direito de preferência quanto à aquisição da habitação.
Transmissão do Contrato
(veja: Direito ao Novo Arrendamento):
• Por morte do inquilino, o senhorio pode transmitir o contrato a familiares e afins do falecido;
• O senhorio pode optar pela denúncia do contrato, mediante indemnização do titular do direito de transmissão.
Direito a Novo Arrendamento por Morte do Inquilino
(veja: Transmissão do Contrato):
Pode assistir, a alguém ligado ao inquilino, o direito a celebrar um novo contrato de arrendamento.
Denúncia:
• Por parte do inquilino: basta cumprir um prazo de pré-aviso variável com a duração do contrato;
• Por parte do senhorio: o senhorio só pode denunciar em 3 situações:
• Para efeitos de ampliação do prédio ou construção de novos edifícios que aumentem o número de fogos arrendados;
• Se necessitar do prédio para sua habitação ou de seu descendente;
• Em caso de morte do inquilino se optar pela denúncia do contrato, em alternativa à transmissão com aplicação de renda condicionada;
• Por haver diferimento da desocupação, após acção de despejo, por motivos de ordem social.
Duração Limitada (A Termo Certo):
Prazos:
• Duração igual ou superior a 3 anos se se tratar de contratos celebrados com SGII ou FII;
• Renovação por 3 anos, se outro período não for estipulado.
Actualização Anual de Rendas:
• Através de coeficientes anualmente estabelecidos por Portaria;
• Se o prazo for superior a 8 anos, as partes podem definir as condições de actualização no contrato ou em documento posterior.
Actualização das Rendas Noutras Ocasiões:
• Se o inquilino residir nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto e aí tiver outra residência, ou na comarca do fogo arrendado para o resto do país, que satisfaça as necessidades habitacionais imediatas, não existe o direito de a renda ser actualizada para o valor correspondente no regime de renda condicionada;
• Na sequência de obras de conservação extraordinária ordenadas pela Câmara Municipal.
Direito de Preferência:
Não existe o direito de preferência por parte do inquilino quanto à aquisição da habitação.
Transmissão do Contrato
• Por morte do inquilino, o contrato não sofre qualquer suspensão com a transmissão;
• O senhorio não possui o direito de opção pela denúncia do contrato, mediante indemnização do titular do direito de transmissão.
Direito a novo arrendamento por morte do inquilino
Não existe tal direito.
Denúncia:
• Por parte do inquilino: aviso ao senhorio por escrito, com 90 dias de antecedência da data em que pretende efectivar a denúncia;
• Por parte do senhorio: através da notificação judicial avulso do inquilino com antecedência mínima de um ano, em relação ao fim do termo do contrato;
• Não há lugar a diferimento.
Extinção do contrato de arrendamento:
• Revogação – por acordo entre as partes;
• Resolução – por incumprimento de uma das partes;
• Caducidade – por ocorrência de pressuposto legal;
• Denúncia – por vontade de uma das partes.
A Revogação:
As partes podem a todo o tempo acordar nos termos de uma revogação do contrato;
• Esse acordo deverá ser reduzido a escrito sempre que não seja imediatamente executado;
• Se o inquilino não cumprir o acordo e se recusar a abandonar a casa arrendada, o senhorio pode intentar uma acção de despejo.
A Resolução:
• Se o senhorio não cumprir as suas obrigações, o inquilino pode a todo o tempo resolver o contrato, porventura recorrendo ao pedido de uma indemnização;
• O inquilino fica por sua vez sujeito a sofrer uma acção de despejo se incorrer nalguma das formas de incumprimento tipificadas pela Lei:
o Não pagamento da renda no tempo e lugar próprios;
o Uso ou consentimento do uso do prédio para fim diverso da habitação;
o Uso do prédio para práticas ilícitas, imorais ou desonestas;
o Realização de obras ou deteriorações consideráveis no prédio sem o consentimento escrito do senhorio;
o Ceder ilicitamente a sua posição contratual;
o Conceder hospedagem a mais de três pessoas;
o Subarrendamentos ou empréstimos sem consentimento do senhorio;
o Cobrança de renda ao subarrendatário superior à que seja permitida pelo senhorio;
o Conservação do prédio desabitado por mais de um ano ou falta de residência permanente no prédio, com excepção de:
? Motivo de força maior ou doença;
? Ausência por tempo não superior a dois anos em cumprimento de serviço militar ou no exercício de outras funções públicas ou laborais por conta de outrem ou por comissão de serviço público, civil ou militar por tempo determinado; permanência no local arrendado do cônjuge, parentes em linha recta ou outros familiares do inquilino que com ele convivessem há mais de um ano; fim de prestação de serviços pessoais ao senhorio que tenham determinado a ocupação do prédio.
A acção de despejo com algum dos fundamentos apontados deve ser instaurada dentro de um ano a contar do conhecimento do facto pelo senhorio.
A Caducidade:
A caducidade opera-se automaticamente sempre que se verifique algum dos pressupostos da Lei.
Actualmente, estes consistem em:
• Fim do prazo contratual – situação também dependente da denúncia;
• Verificações da condição à qual as partes subordinaram a vigência do contrato;
• Fim dos poderes legais de administração que estiveram na base da celebração do contrato (ex.: usufruto) – podendo no entanto ocorrer direito a novo arrendamento;
• Ocorrência da morte do inquilino – podendo nalguns casos haver transmissão do arrendamento;
• Destruição do prédio locado;
• Expropriação do prédio por utilidade pública;
Salvaguardando o fim do prazo contratual, em todas as outras situações apontadas a restituição do prédio só poderá ser exigida três meses depois da ocorrência.
Se o inquilino se mantiver no prédio passado esse prazo, com conhecimento do senhorio, considera-se que o contrato foi renovado.
A Denúncia:
Esta forma de cessação de contrato reveste-se de inúmeras particularidades.
Tanto o senhorio como o inquilino têm de observar várias formalidades, com trâmites específicos para cada tipo de contrato.
Contratos de Duração Limitada:
Denúncia pelo Inquilino – Se pretender cessar o contrato por denúncia, o inquilino deverá comunicá-lo ao senhorio por escrito, com pelo menos 90 dias de antecedência;
Denúncia pelo Senhorio – Para denunciar o contrato, o senhorio deve providenciar uma notificação judicial avulsa do inquilino com um ano de antecedência em relação ao fim do contrato ou a cada uma das suas renovações.
De notar que pela denúncia deste tipo de contratos não é devida qualquer indemnização ao inquilino.
Contratos de Duração Não Efectiva:
Denúncia pelo Inquilino – Nestes contratos, o inquilino deve observar um dos seguintes tipos de prazos:
• 6 meses, nos contratos de prazo igual ou superior a 6 anos;
• 60 dias, nos contratos de prazo de 1 a 6 anos;
• 30 dias, nos contratos de prazo de 3 meses a 1 ano;
• 1/3 do prazo, nos contratos de prazo inferior a 3 meses.
Denúncia pelo Senhorio – O senhorio deve interpor acção de despejo até 6 meses antes do fim do prazo contratual, tendo o inquilino depois 3 meses para abandonar a casa após a sentença.
A possibilidade de o senhorio denunciar os contratos de renovação automática cinge-se no entanto a três situações:
• Se quiser ampliar o prédio, ou construir novos edifícios para aumentar o número de fogos arrendáveis;
• Se necessitar do prédio para a sua habitação e: seja proprietário, comproprietário ou usufrutuário da casa há mais de 5 anos ou se a adquiriu por sucessão, independentemente desse prazo; não tenha há mais de 1 ano casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria no mesmo local do fogo em questão; prove a necessidade dessa habitação;
• Se optar pela cessação do contrato em substituição da transmissão do mesmo quando ocorra a morte do inquilino.
O inquilino terá direito a uma indemnização correspondente a dois anos e meio de renda, sempre que ocorra desocupação da casa para habitação do senhorio.
No entanto, o senhorio não pode denunciar o contrato se o inquilino:
• Tiver 65 anos ou mais de idade, ou
• Beneficiar de reforma por invalidez absoluta, ou
• Sofrer de incapacidade total para o trabalho, ou
• Viver no local há 20 anos ou mais, na qualidade de arrendatário ou de cônjuge sobrevivo.
Especificidade do Senhorio Emigrante:
Nenhum dos limites indicados ao direito de denúncia do senhorio terá aplicação se este, sendo já proprietário, comproprietário ou usufrutuário à data do seu arrendamento, for emigrante há mais de 10 anos e pretenda regressar ao país ou já tenha regressado há menos de 1 ano.
O inquilino possui direito a uma indemnização bem como à reocupação da casa se o senhorio não efectivar o facto que o levou a denunciar o contrato, nomeadamente:
• Não utilizar o prédio nos 60 dias seguintes ao despejo;
• Tiver o prédio devoluto durante mais de 1 ano sem motivo de força maior;
• Não permanecer no prédio durante 3 anos;
• Não fizer a obra que originou a denúncia dentro de 3 anos.
Direito de Preferência do Arrendatário:
O inquilino que possua um contrato de arrendamento com mais de um ano tem direito de preferência na compra e venda do imóvel arrendado.
Assim, se o senhorio pretender vender o local, terá de facultar ao(s) seu(s) inquilino(s) todos os elementos disponíveis sobre a eventual venda, de modo a que a situação possa ser devidamente ponderada.
Deste modo, deve o senhorio comunicar ao inquilino o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
O inquilino deverá exercer o seu direito nos 8 dias seguintes, sob pena de este caducar, ou seja, de perder a sua preferência.
Se o senhorio não der conhecimento da venda nos moldes descritos e proceder efectivamente à alienação do imóvel, poderá o inquilino intentar uma acção judicial de preferência nos 6 meses seguintes ao conhecimento do negócio efectuado pelo seu senhorio.
A renda é o preço do arrendamento que deve, obrigatoriamente, ser expresso em euros.
A primeira renda do contrato deve ser paga quando o contrato é celebrado.
Nesta altura, pode o senhorio exigir o pagamento de uma caução que não ultrapasse no entanto o valor de uma renda mensal, sob pena de praticar um crime de especulação.
As rendas seguintes devem ser pagas no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disserem respeito.
No entanto, a lei não prevê sanção para o inquilino que faça o pagamento nos 8 dias seguintes ao do seu vencimento.
As partes são livres de acordar o local de pagamento das rendas, mas se nada constar no contrato a esse respeito, entende-se que elas deverão ser pagas no domicílio do inquilino.
Actualização das Rendas Livres e Condicionadas
Existem três motivos de actualização das rendas livres ou condicionadas:
• Actualização anual
• Actualização por obras
• Alteração da renda livre para o regime de renda condicionada.
Actualização Anual:
Um ano após o início da vigência do contrato e anualmente a partir daí, as rendas podem ser actualizadas de uma de duas maneiras:
• Aplicando os coeficientes fixados anualmente por Portarias publicadas em Outubro;
• Aplicando o regime de actualização definido pelas partes no contrato ou em documento posterior, sendo esta convenção apenas permitida em contratos sem duração efectiva ou com duração efectiva superior a 8 anos.
A par da actualização anual e habitual das rendas em geral, a Lei nº 46/85 de 20 de Setembro, nos seus artigos 11º a 15º, veio permitir uma Correcção Extraordinária de Rendas Habitacionais respeitantes a contratos de arrendamento celebrados antes de 1980:
• Neste caso, a correcção extraordinária das rendas é feita ao longo dos anos, até que os factores de correcção utilizados em cada ano atinjam, acumulados, os factores globais constantes de tabela anexa à referida lei, por sua vez actualizada pela aplicação dos coeficientes anuais de actualização das rendas, fixados através de Portaria;
• Os factores de correcção extraordinária, a aplicar em cada ano, são iguais a uma vez e meia o coeficiente de actualização das rendas para vigorar nesse ano; Neste caso, a correcção extraordinária das rendas é feita ao longo dos anos, até que os factores de correcção utilizados em cada ano atinjam, acumulados, os factores globais constantes de tabela anexa à referida lei, por sua vez actualizada pela aplicação dos coeficientes anuais de actualização das rendas, fixados através de Portaria;
• Os factores de correcção extraordinária, a aplicar em cada ano, são iguais a uma vez e meia o coeficiente de actualização das rendas para vigorar nesse ano;
• O coeficiente de actualização anual das rendas foi fixado em 1,025 para o ano de 2005 pelo que, o factor de correcção extraordinária a aplicar nesse ano a contratos de arrendamento celebrados:
o Antes de 1970 será de 1,0375;
o Nos anos de 1970 e 1971 será de 1,025 nos municípios de Lisboa e Porto e de 1,0375 nos restantes municípios;
o No ano de 1972 será de 1,025 nos municípios de Lisboa e Porto e de 1,0279 restantes municípios;
o De 1973 a 1979, o coeficiente de actualização será de 1,025 para todos os municípios. Nota: Para o ano de 2006 o valor será de 1,021 (Aviso IIª Série nº 8457/2005, de 19/09/2005).
Refira-se ainda que, a não actualização das rendas pelo senhorio, num dado ano, não pode dar lugar a recuperação da mesma, embora o coeficiente que se ignorou possa ser aplicado, se não tiverem passado mais de dois anos sobre a data em que a actualização deveria inicialmente ter ocorrido.
Às rendas objecto desta correcção extraordinária, bem como aquelas que tenham sido ajustadas por motivo de obras de conservação e beneficiação nos termos dos Decretos-Lei nºs 294/82 de 27 de Julho e 449/83 de 26 de Dezembro, pode ser atribuído um subsídio de renda, sendo as tabelas dos subsídios mensais de renda, fixadas anualmente pelo Governo.
Em casos excepcionais, o Governo pode ainda atribuir aos inquilinos nas situações de renda referidas e por períodos limitados, um subsídio de carência, não acumulável com o subsídio de renda.
Cabe ao senhorio tomar a iniciativa de actualizar a renda, comunicando essa actualização ao inquilino por escrito e preferencialmente através de carta registada com aviso de recepção, com pelo menos 30 dias de antecedência. Deve indicar o novo montante, o coeficiente aplicado e quaisquer outros factores relevantes para o cálculo.
Se o senhorio não actualizar a renda durante um ou mais anos, não pode depois recuperar esses aumentos, mas os coeficientes respectivos podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de 2 anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
Face a essa comunicação, pode o inquilino:
• Concordar com a renda;
• Não querer ou não poder pagar a nova renda e em consequência denunciar o contrato. Deve no entanto, efectuar essa denúncia nos primeiros 15 dias do primeiro mês de vigência da nova renda, pagando nesse mês o valor da renda antiga;
• Entender que no cálculo da nova renda existe erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei. Neste caso, deve comunicar ao senhorio, nos 15 dias seguintes a ter recebido a comunicação daquele, as fundamentações da sua recusa e o montante de actualização que entende correcta.
• O senhorio pode comunicar a sua recusa nos 15 dias seguintes, depreendendo-se a sua aceitação no caso de nada dizer.
• O recurso às comissões especiais para fixação do valor correcto de renda na resolução de conflitos entre inquilinos e senhorios, relativamente à actualização anual da renda, previsto no art. 36 do RAU deixou de ser possível por força do Acórdão do Tribunal Constitucional nº 114/98, de 13 de Março, que as extinguiu por inconstitucionalidade orgânica.
Actualização por Obras:
Se o senhorio, compelido administrativamente pela Câmara Municipal competente, executar obras de conservação extraordinária ou de beneficiação na habitação arrendada, pode exigir do arrendatário um aumento de renda.
A lei prevê uma fórmula para essa actualização, podendo no entanto a mesma ser substituída por outro aumento acordado pelas partes.
Segundo essa fórmula, dever-se-á encontrar o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de renda condicionada ao custo total da obra, ou seja,
NR = (RA + CB x TX) : 12
em que
NR = nova renda;
RA = renda actual;
CB = custo da obra;
TX = taxa das rendas condicionadas (8%).
Tomando o exemplo de um senhorio que tenha realizado obras no valor de € 3 000, 00 numa habitação cuja renda paga pelo inquilino é de € 100, 00, o aumento de renda será de € 20, 00.
NR = € 100, 00 + (€ 3 000, 00 x 8% : 12)
em que
NR = € 100, 00 + € 240, 00 : 12;
NR = € 100, 00 + € 20, 00;
NR = € 120, 00.
Actualização da Renda Apoiada:
Nestas rendas, tanto o preço técnico como a própria renda podem sofrer alterações, com regras muito distintas das de alteração das rendas livres e condicionadas.
O preço técnico actualiza-se anual e automaticamente pela aplicação do coeficiente de actualização das rendas condicionadas.
A renda é também actualizada anual e automaticamente em função da variação do rendimento mensal corrigido do agregado familiar. O valor da renda pode no entanto ser reajustado a todo o tempo sempre que exista uma alteração daquele rendimento decorrente de morte, invalidez permanente e absoluta ou desemprego de um dos seus membros.
Alteração da Renda Livre para o Regime de Renda Condicionada:
No decurso de um arrendamento podem ocorrer algumas situações que impliquem a passagem ao regime da renda condicionada, nomeadamente:
• Na falta de contrato escrito;
• Quando um contrato de arrendamento caduca, pode acontecer que exista alguém com direito à celebração de um novo contrato. Se este contrato for celebrado, a renda será sujeita ao regime de renda condicionada.
• Se houver transmissão de um arrendamento para familiares do inquilino falecido, nalgumas situações aplicar-se-á o regime de renda condicionada;
• Nos contratos de duração não efectiva, o senhorio pode proceder a um aumento da renda até ao valor do regime da renda condicionada, obrigatório para o inquilino que tenha outra residência ou for proprietário de imóvel nas áreas metropolitanas de Lisboa ou Porto, se aí for residente ou na comarca do fogo arrendado, quanto ao resto do país.
É necessário no entanto que cumulativamente o "outro" imóvel possa satisfazer as necessidades habitacionais imediatas do inquilino, devendo o senhorio identificar com rigor as residências ou imóveis que satisfaçam essas necessidades.
Renda Livre: Aplicada à maioria dos contratos, é livremente estipulada pelas partes, sem sujeição a um limite máximo.
Renda Condicionada:
É indicada pela lei como obrigatória para algumas situações:
• Na falta de contrato escrito;
• Nos arrendamentos celebrados por direito a novo arrendamento;
• Nos arrendamentos transmitidos para alguns familiares do primitivo arrendatário;
• Em certas circunstâncias, quando o inquilino possui uma outra residência para além da casa arrendada;
• Nos arrendamentos celebrados em fogos que tenham sido construídos para fins habitacionais pelo Estado, institutos públicos, autarquias locais, misericórdias ou instituições de previdência, tendo depois sido vendidos e quando os seus proprietários arrendem esses mesmos fogos;
• Nos arrendamentos de fogos construídos por cooperativas de habitação ou associações de moradores que tenham usufruído de subsídios ao financiamento ou à construção por parte do Estado, autarquias locais ou institutos públicos;
• Outras situações porventura previstas em legislação especial.
Cálculo de Renda Condicionada:
Esta renda é livremente estipulada pelas partes, desde que não exceda por mês o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas condicionadas ao valor actualizado do fogo no ano da celebração do contrato.
O valor actual da taxa das rendas condicionadas foi fixado pela Portaria nº 1232/90, de 28 de Dezembro em 8%.
O valor actualizado do fogo será regulado pelo Código das Avaliações. No entanto, enquanto este Código não entrar em vigor, o cálculo deverá ser feito de acordo com o disposto no D.L. 329-A/2000 de 22 de Dezembro.
Renda Apoiada:
O Decreto-Lei 166/93 de 7 de Maio, instituiu o Regime de Renda Apoiada, destinado aos arrendamentos das habitações do Estado, seus organismos autónomos e institutos públicos, bem como os das adquiridas ou promovidas pelas Regiões Autónomas, pelos Municípios e pelas instituições particulares de Solidariedade Social com comparticipações a fundo perdido concedidas pelo Estado, ou pela respectiva Região Autónoma, se for esse o caso.
O Regime de Renda Apoiada aplica-se, obrigatoriamente, a todos os contratos celebrados após 12 de Maio de 1993, podendo ainda ser adoptado nos contratos anteriores, desde que a entidade locadora defina:
• Os fogos e a data a partir da qual o regime passa a ser aplicado;
• Os critérios utilizados para a determinação do valor do fogo;
• O mecanismo utilizado para a actualização das rendas.
A adopção do regime deve, no entanto, ser divulgado previamente em jornais locais e nacionais, com pelo menos 30 dias de antecedência, devendo também ser comunicada por escrito ao inquilino dentro desse mesmo prazo.
NOTA: Os contratos anteriores a Maio de 1993 cujo regime não seja alterado nos termos descritos, continuarão a ter a renda regulamentada pela Portaria 288/83 de 17 de Março, relativa à Renda Social.
Cálculo da Renda Apoiada:
O cálculo tem em conta três variantes de base:
• Taxa de Esforço = (0,08 x rendimento mensal corrigido do agregado familiar): salário mínimo nacional
• Rendimento Mensal Corrigido do Agregado = Rendimento mensal bruto diminuído de: 3/10 do salário mínimo nacional pelo 1º dependente, 1/10 por cada um dos outros dependentes, acrescendo 1/10 por cada dependente com incapacidade permanente comprovada;
• Preço Técnico = Calculado nos termos da renda condicionada
O valor da renda não pode exceder o valor do preço técnico nem ser inferior a 1% do salário mínimo nacional.
O preço técnico actualiza-se anual e automaticamente pela aplicação do coeficiente de actualização das rendas condicionadas.
A renda é também actualizada anual e automaticamente em função da variação de rendimento mensal corrigido do agregado familiar.
O valor da renda pode no entanto ser reajustado a todo o tempo sempre que exista uma alteração daquele rendimento decorrente de morte, invalidez permanente e absoluta ou desemprego de um dos seus membros.
Acção de Despejo
Sempre que a lei exige o recurso a tribunal para fazer cessar o arrendamento, é necessária uma acção de despejo.
Através da acção de despejo, o senhorio pretende que o tribunal declare a extinção do contrato de arrendamento e que condene o inquilino a desocupar a casa arrendada.
Também é necessária acção de despejo quando o inquilino não aceite ou não execute o despedimento resultante de outra causa, como, por exemplo, se o inquilino acordou com o senhorio a cessação do arrendamento e depois se recusa a abandonar o prédio com os seus pertences.
A acção de despejo é patrocinada por advogado.
A sentença proferida pelo tribunal onde foi instaurada a acção não é, normalmente, definitiva, pois as partes podem sempre recorrer para o Tribunal da Relação, qualquer que seja o valor do processo.
Durante a acção de despejo, o inquilino deve continuar a pagar ou a depositar a renda, porque, se o não fizer, o senhorio tem, em princípio, o direito de requerer o despejo imediato, sendo, no entanto, ouvido o inquilino.
Fonte: Texto original do Portal do Cidadão (www.portaldocidadao.pt)