O licenciamento habitacional no âmbito da construção ou de utilização de imóveis é obrigatório nas seguintes situações:
• Novos edifícios; reconstrução; ampliação; alteração;
• Reparação; demolição; alteração da topografia.
• As obras de simples conservação, restauro, reparação ou limpeza, quando não impliquem modificação da estrutura das fachadas, da forma dos telhados, da natureza e da cor dos materiais de revestimento exterior;
• As obras da iniciativa das autarquias locais desde que previamente aprovadas pela Câmara Municipal;
• As obras promovidas pela administração directa ou indirecta do Estado;
• As obras no interior de edifícios não classificados ou em fracções autónomas, quando não impliquem modificações da estrutura resistente das edificações, das fachadas, da forma dos telhados, das cérceas, do número de pisos ou aumento do número de fogos.
Para realização deste tipo de obras, deve, no entanto ser apresentada, à Câmara Municipal com 30 dias de antecedência, uma informação instruída com as peças escritas e/ou desenhadas imprescindíveis, assinadas por técnico legalmente habilitado e acompanhada dum termo de responsabilidade.
A Licença de Construção visa configurar a construção ou a obra com as normas técnicas de edificação e também com os instrumentos de planeamento territorial que porventura existam como o: • Plano de Pormenor;
• Alvará de Loteamento;
• Plano de Urbanização;
• Plano Director Municipal.
• Processo de Licenciamento:
O pedido de licenciamento de construção tem que ser processualmente enquadrado conforme o local em que se integra seja:
• Área abrangida por Plano de Pormenor ou Alvará de Loteamento;
• Área abrangida por Plano de Urbanização;
• Área abrangida por Plano Director Municipal;
• Área não abrangida por Plano Municipal de Ordenamento do Território ou Alvará de Loteamento;
• Obras cujo processo carece de aprovação da Administração Central.
Qualquer pedido de licenciamento deve ser instruído com o Projecto de Arquitectura que inclui:
• Memória descritiva;
• Plantas;
• Cortes;
• Alçadas;
• Pormenores de execução.
O Projecto de Arquitectura será apreciado tendo em conta não só a conformidade do mesmo com o(s) instrumento(s) de planeamento territorial existente(s), mas também com outras normas legais e regulamentares aplicáveis, e com o aspecto exterior dos edifícios e sua inserção no ambiente urbano e na paisagem.
Se o edifício ficar sujeito a propriedade horizontal, o Projecto de Arquitectura deve ainda incluir:
• Discriminação das partes do edifício correspondentes às várias fracções e das partes comuns, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas;
• Valor relativo de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem do valor real do prédio; • Demais elementos necessários para a constituição de propriedade horizontal.
Aprovado o Projecto de Arquitectura, deverão ser apresentados os projectos de especialidades (estabilidade, alimentação e distribuição de energia eléctrica, instalação de gás, redes interiores de água e esgotos, instalações telefónicas, isolamento térmico, chaminés de ventilação e exaustão de fumos ou gases de combustão, ascensores para transporte de pessoas e mercadorias, etc.).
A não apresentação destes projectos implica a caducidade do Projecto de Arquitectura e o arquivamento oficioso do processo.
Após a recepção dos projectos de especialidades, a Câmara Municipal procede à consulta das entidades que, nos termos da lei, devam emitir parecer, autorização ou aprovação, relativa a cada um dos projectos, podendo estas últimas solicitar ao requerente, através da Câmara, e por uma única vez, elementos que considere necessários para apreciação. Estas entidades pronunciar-se-ão exclusivamente no âmbito das suas competências, e os seus pareceres só têm carácter vinculativo quando fundamentados em condicionantes legais ou regulamentares.
O pedido de licenciamento é também instruído com o termo de responsabilidade dos autores dos projectos.
O Termo de Responsabilidade consiste numa declaração onde os autores dos projectos atestam a observância das normas técnicas gerais e específicas da construção, bem como das disposições legais e regulamentares aplicáveis a cada um dos projectos e ainda do instrumento de planeamento territorial ou alvará de loteamento em vigor para a área a construir.
Esta declaração, ao acompanhar cada pedido de licenciamento, limita a apreciação prévia dos projectos pelos serviços camarários à verificação da conformidade do Projecto de Arquitectura no que respeita ao aspecto exterior dos edifícios e respectivos condicionamentos urbanísticos.
É dispensada a inscrição dos técnicos signatários dos projectos, na Câmara Municipal onde o requerimento é entregue, se os mesmos se encontrarem inscritos em associações públicas profissionais. Ficarão no entanto, sujeitos a sanções disciplinares, pelas infracções cometidas no âmbito do processo de licenciamento.
Este documento, emitido por entidades de reconhecida idoneidade técnica, externas ao projecto, destina-se a comprovar o cumprimento das disposições legais e regulamentares na elaboração do projecto, nomeadamente dos instrumentos de planeamento territorial e das servidões administrativas e restrições de utilidade pública, bem como a correcta inserção da construção no ambiente urbano e na paisagem.
O Certificado de Conformidade, para além de dispensar o Termo de Responsabilidade supra referido, dispensa também a intervenção dos serviços técnicos municipais e reduz para metade os prazos para deliberação final da Câmara.
É possível, aos particulares, fazer um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de um licenciamento, o que lhes permite diminuir os riscos e os custos de um projecto dessa natureza.
A Câmara Municipal deliberará sobre o pedido de informação prévia, no prazo de 10, 15, 23 ou 30 dias, respectivamente para área abrangida por Plano de Pormenor ou Alvará de Loteamento, Plano de Urbanização, Plano Director Municipal e área não abrangida por Plano Municipal de Ordenamento do Território ou Alvará de Loteamento, sendo esta deliberação, se favorável, constitutiva de direitos, uma vez que é vinculativa para um eventual licenciamento, desde que o mesmo venha a ser solicitado dentro de um ano.
A Câmara delibera sobre o pedido de licenciamento no prazo máximo de 30 dias a contar da recepção dos projectos de especialidades ou da data de recepção dos pareceres, fixando as condições a observar na execução da obra e o prazo para a sua conclusão.
Uma vez aprovado o pedido de licenciamento, é dado conhecimento da decisão ao requerente, que, após o pagamento das taxas e demais quantias devidas nos termos da lei, deverá requerer o respectivo Alvará de Licença de Construção que a Câmara Municipal deverá emitir no prazo de 30 dias.
A Licença de Construção caducará se o Alvará não for requerido no prazo de um ano a contar do deferimento do licenciamento, se o início da obra não ocorrer no prazo de 15 meses a contar da data de emissão do mesmo, se as obras estiverem suspensas durante 15 meses ou se as obras não forem concluídas nos prazos fixados.
Perante a demora administrativa, estabelece-se que a falta de decisão, aprovação ou autorização nos prazos previstos na lei, bem como a falta de decisão sobre quaisquer reclamações ou recursos graciosos que tenham por objecto actos praticados no licenciamento, corresponde ao seu deferimento tácito.
Ou seja, se a entidade administrativa não der resposta dentro dos prazos previstos na lei, o seu silêncio corresponde a um consentimento implícito, que se traduz na aprovação imediata do pedido.
Concluída a obra executada ao abrigo de Alvará de Licença de Construção, será passado pela Câmara Municipal, a requerimento do interessado e após vistoria da obra, o Alvará de Licença de Utilização que comprova a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e condicionantes do licenciamento.
O requerimento para emissão da licença e respectivo Alvará de Utilização deve ser acompanhado de uma declaração do técnico responsável pela direcção da obra, desde que este possua formação e habilitação legal para assinar projectos, comprovando a conformidade da obra com os condicionamentos do licenciamento e com o uso previsto na Licença de Construção.
Se não existir esta declaração do técnico ou se, apesar dela, ocorrer suspeitas quanto à conformidade da obra, terá lugar uma vistoria da obra por técnicos designados pela Câmara, nos 45 dias seguintes ao requerimento da licença.
Se este prazo for ultrapassado sem a vistoria se realizar, considera-se que há deferimento tácito do pedido de licença, devendo o interessado requerer a emissão do respectivo alvará.
Se, por outro lado, a vistoria vier a ter lugar no prazo previsto com aprovação unânime pelos técnicos, o alvará deverá ser emitido no prazo de 5 dias, sob pena de se considerar igualmente um deferimento tácito.
O particular pode pedir ao Tribunal Administrativo de Círculo, que obrigue a entidade municipal a emitir o alvará de um licenciamento que tenha sido deferido, expressa ou tacitamente, dentro dos 6 meses seguintes a ter conhecimento do facto.
A intimação judicial pode ser requerida não só pelos particulares como pelas associações representativas dos industriais da construção ou dos promotores imobiliários.
A sentença emitida por este tribunal administrativo substitui o alvará não emitido, para além da entidade competente incorrer em responsabilidade civil se não cumprir espontaneamente aquela sentença (Art. 62º).
Perante um eventual conflito entre o particular e a Câmara no que respeita à aplicação dos regulamentos municipais, pode aquele recorrer a uma Comissão Arbitral para a resolução do litígio.
Os Projectos de Regulamentos Municipais que incidam sobre regras relativas à construção, fiscalização e taxas de obras particulares serão objecto de consulta aos munícipes, durante 30 dias, antes da sua aprovação pelos órgãos municipais competentes.
No tocante aos regulamentos já em vigor relacionados com aquelas matérias, foram submetidos a consulta pública pelo período de 90 dias, até 31 de Dezembro de 1995, tendo sido posteriormente confirmados pelos órgãos municipais competentes, sob pena de não produzirem efeitos.
A exigência de quaisquer contrapartidas, compensações ou donativos, por parte das Câmaras Municipais ou de qualquer dos seus membros, constitui ilegalidade grave e confere ao particular o direito à sua devolução e eventual indemnização.
Fonte: Texto original do Portal do Cidadão (http://www.portaldocidadao.pt)